番禺，怎么就突然惊艳了所有人

有时候，你得不得感叹，城市生长的磅礴。

作为一个在广州20年，城中村居住了3年，番禺居住了5年，又搬回天河的人，我对番禺的感情是复杂的。

它给我第一个真正的家，但又遭遇生活之痛，而现在，我几乎每周都要去番禺，见证这里的翻天覆地。

是的，番禺早非吴下阿蒙，只要你去走一走，就会发现它正在惊艳所有人。

番禺变化很大（广州房产摄）

01番禺之痛

我是湖南人，2003年来广州，今年刚好20年。

刚来广州的时候，居住在石牌和棠下的城中村，当时单间没有空调，网线要从一楼拉上来，但月租只要180块。

如今的石牌和棠下，依然是城中村，城市面貌的巨大改变，还无法波及这里。

过了20年还是老样子（广州房产摄）

后来，第一套房买在了番禺，单价4000多块，总价61万买下了131㎡的顶复，楼下大花园，二楼大露台，中秋夜铺个席子就能喝茶赏月，生活是惬意的。

物美价廉、小车大房，这也是很多人，选择番禺的原因。

大概长这样子，现在变成400多万（来源：链家）

但住在番禺，也有难言之痛。

要说这个，需要对番禺与广州的历史，有一个简单了解。

其实在2000年5月21日之前，番禺并不叫番禺区，而叫番禺市，它由广州管辖，却不属于广州。

5月21日之后，番禺撤市设区，才结束“代管”关系，纳入到广州之中，同年7月，“番禺区”正式揭牌。

番禺成为广州“街坊”

但行政规划的融合，并非一纸公文这么简单，这其中有诸多撕裂感，并影响到居住在这里的几十万新移民。

其根本的原因，是番禺在发展房地产时，配套缺位，在与广州的衔接上，也是磕磕碰碰。

我随便举几个例子。

2006年12月30日之前，番禺是没有地铁的，我搭乘122路公交从番禺回越秀上班，要过洛溪大桥和广州大桥，逢桥必堵，尤其是下雨天，让人苦不堪言。

以前的洛溪桥只有4车道（来源：番禺发布）

而地铁3号线开通后，无论是厦滘站、汉溪长隆站、市桥站，还是番禺广场站，都没有近地铁的新盘。

尤其是华南板块的汉溪长隆站，地铁就夹在两个大盘中间，看似很近，真走过去哪哪都不近，每次还得公交车接驳，说心里没有骂娘，是不真实的。

朋友曾一针见血评价：住番禺是，进门欧美日，出门亚非拉。

从家门到小区门再到地铁口，相当费腿

再来看其他的痛。

在很长一段时间内，洛溪板块、华南板块是很难找到电影院的，想看电影，没问题，去天河吧。

我在2006年患上飞蚊症，每一周都要洗眼，当时番禺大型三甲医院不多，每一次都要去祈福医院，然后搭乘漫长的公交车回单位上班。

大商场基本在2014年后开业，现在买才能享福☟

真正让很多新移民，决定从番禺迁回市区，是教育。

番禺大盘云集，像华南板块八大金刚，在产品设计、园林打造、装修风格、小区配套上，都做了不少努力。

然而，开发商再努力，始终不可能替代政府的公建配套，尤其是教育。

一来，不是每一个大盘都配备学校，像我住的洛溪，标准“教育黑洞”。

其二，配建好学校的大盘，通常引进民办，学费是真的肉痛。

考虑到中学和未来的高中，大家还是愿意把房子买回越秀、天河、海珠。

所以，很多人说番禺是睡城，这不假，业主在这里过着钟摆式的生活，不仅上班要回市区，娱乐、医疗、教育都要回市区。

买在番禺，似乎是一场注定要分手的奔赴。

02翻天覆地之变

有痛，就会有变。

番禺昔日之痛，睡城之名，根本原因是城市配套、就业中心与居住区脱节。

但十多年的奋进，加上天生的区位条件，番禺一旦变化起来，便不可阻挡。

这里，我想从三个维度来分享。

01番禺的地理位置

广州有一位老市长说过，广州的市中心是一个动物园，这个动物园，指的就是长隆。
作为一个通江达海的城市，广州在拉升骨架之后，你会发现，城市中心不在越秀，也不在天河，而是在番禺长隆这里。

城市CBD+虹吸全国的主题乐园，广州其他区，甚至全国很多城市，都不曾拥有。

其实，随着华快、新化快速，以及多条地铁路网开通，番禺与天河，与海珠之间，早已无缝接驳，破解昔日过桥必堵的痛苦。

一旦南大干线今年9月全线开通，番禺的横向交通也将全部打通。

02万博CBD的崛起

我很喜欢去万博喝咖啡，因为在这里，你能听到CBD崛起的巨大脚步声。

这里是广州的购物天堂，不光有番禺万达、海印又一城、番禺天河城，四海城的街区商业，更迅速成为“小红薯”的网红打卡地。

有时候周末，我会带儿子到万博玩，从珠江新城过去，不用开车，18号线直达。

这里很多东西，都是市区很少见到的，比如“马术公园”，小朋友可以近距离和马儿拍照、喂食，或者策马奔腾。

万博才有的空中马场（图源四海城官微）

万博的唐宁书店，是我喜欢去的地方。

那条像万花筒的走廊，吸引很多人慕名而来，我图的则是这里的阅读区，比广州其他“唐宁”更舒适，一本好书，一份惬意。

听说酒吧天花板拾叁唐也要来，不知不觉，万博成了顶流网红店的集合地。

万博唐宁书店（来源：唐宁书店官微）

说来也奇怪，过去住番禺，却要往市区跑，现在住天河了，反而往番禺跑。

晚上走在万博街头，不得不感慨，这些年，番禺甚至有了珠江新城的味道。

先看万博的夜景☟

再对比一下珠江新城☟

广州房产摄

真的，论商圈完善与繁华度，万博比琶洲、白鹅潭、白云新城，都要跑得快。

广州规划世界级地标商圈时，长隆-万博的顺位，紧随天河路-珠江新城，不是没有道理。

当然，万博崛起的，不仅有商业。

一旦入夜，写字楼上YY、虎牙的logo会格外显眼。

去年开始，被各路媒体一路深扒的全球独角兽“希音”，亦藏身于此。

每次别人说“番禺没有产业”、“没有高科技”，我不会急于反驳，万博有超过2万家企业，2座百亿营收写字楼，5座十亿营收写字楼。

估值约4000亿的希音搬到这里，还不够吗？

全球独角兽在万博（广州房产摄）

何况，这并非番禺的全部，因为有大学城的存在，国际创新城的规划，番禺近年来孵化出小鹏汇天、探迹这样的超级独角兽。

而政府在产业上的导入，又诞生了广汽埃安。

大家或许不知道，广汽埃安的电动车，是全世界最快的跑车，你没看错，零百加速1.9秒，全世界最快。

而小鹏汇天的飞行器，有可能改变未来的出行方式。

加上专攻人工智能应用的“探迹”，番禺一区，占了广州21%的独角兽。

别总用老眼光看番禺啦！

03新的开发模式

大家或多说少听过这句话：全国楼市看广州，广州楼市看华南。
这个华南，指的是华南板块，就是今天的长隆万博，毫不客气说，番禺楼市名扬全国。
但前面也提到过，20世纪初番禺楼盘的开发，是开发商圈地，自己造城，游离于政府配套外。

以前的大盘自成一派（广州房产摄）

如今，一切都变了。

番禺的主流开发商，变成国企、央企、港企，比如越秀、华润、新世界、新鸿基。

他们与政府的合作，更像是一曲双人华尔兹，共生、共建、共荣。

尤其是，曾主导大学城开发的越秀地产，沿着南大干线开发9个项目，1个旧改，深度参与到番禺建设中。

国企越秀在番禺的布局

这些项目既有连片开发，又有串联布局，定位与配套业态亦不尽相同。

但最终目的，都是为了与政府配套形成互补。

距离地铁远？现在企业与广州地铁、番禺搞TOD综合体了。

像越秀·星瀚TOD、星寰TOD等，出门走几步就是地铁站，补全“最后一公里”短板。

星瀚TOD地铁接驳商业（广州房产摄）

与就业中心隔离？越秀·万博和樾府了解一下，就在万博里，CBD天际线就是你的窗景，补全“上班回市区”的短板。

缺乏好的公办教育？企业与政府合力引进优质学校。

比如星瀚TOD，有九年一贯制广东外语外贸大学番禺实验学校。

越秀·瑞麓府了解一下，则有九年一贯制广东番禺中学实验学校，由省一级广东番禺中学统一管理。

这样的番禺，是不是告别了昔日的城市之痛，而开始惊艳了所有人？

瑞麓府教育资源（广州房产摄）

03未来的磅礴之力

如果说，现在的番禺开始成熟和诱人，那么未来的番禺，则更有磅礴之力。

当中，也有三个契机不容忽视。

①今年全线通车的南大干线

其一方面疏解番禺交通，串联起全区近50%GDP。

另一方面，牵手佛山、东莞，两座万亿级的城市，并与南沙打通。

站在湾区风口，整合内外资源，这是番禺未来能傲视群雄的资本。

②番禺商业新一轮“越级爆破”

K11 select、ICC听过吧？新世界、新鸿基的顶流商业，确定落地万博与南站。

第一批供地名单中，长隆万博约197亿超级地块，据传华润有望带来广州第二座万象系商业。

长隆欢乐世界也有好消息，将与南侧储备用地联动，建成开放式主题乐园，广州人不用羡慕深圳的香蜜湖，欢乐海岸了。

别忘了里仁洞旧改与万博CBD扩容，它们将让番禺核心区拥有快速生长的可能。

未来，这里聚人、聚财、聚气，气象万千，那么，其房价能不能媲美市中心豪宅区呢？

这不是毫无根据的妄想，如今万博均价已飙至7万/㎡，看齐海珠中心地段。

曾经的“物美价廉、小车大房”，已变“改善首选，高圈层狂欢”，后面的故事，自然更令人遐想连篇。

③不要低估番禺东进的万丈雄心

根据今年的规划，从南站，到汉溪万博，再到国际创新城，番禺向东，势不可挡。

这一波东进，完全是政府与开发商“共舞”。

在国际创新城，越秀地产直接担起“开荒者”角色，连片开发了星汇文玺、越秀·大学城·和樾府、越秀·大学·星汇城三个项目。

短短三四年，国际创新城已成为大学城以外，教授浓度最高国际人文住区。

国际创新城航拍（广州房产摄）

这种“开荒”，不是城市界面的简单提升。

越秀参与修建了华工国际校区二期、约90万㎡滨江中轴公园、“伦敦王国十字街区”同款十字街区，以及国际创新城的中小学。

这种“开荒”，还站在广州科技创新的高度。

上周南大立交正式通车，南大干线、南沙港快速互通，国际创新城与琶洲、金融城的互动更加便捷，科创“金三角”渐成气候。

如此一来，更需要国企越秀扛起造城大旗，让国际创新城成为湾区山呼海啸的力量。

注：南大立交实拍图来源番禺融媒

接下来，不妨期待越秀去年拿下的兴业大道南的项目。

70%小户型，幼儿园、42班小学、36班中学一条龙，俨然全能大盘的架势，为番禺吸纳更多人才，铺就科创未来。

越秀兴南大道地块位置（广州房产摄）

看吧，番禺是突然惊艳了所有人，但更大惊喜，还在后面。

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